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专家:今年房价还会跌 现在是买房好时机

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  黄瑜,高级房地产经济师、注册房地产估价师、注册造价工程师、国家开发银行特聘房地产专家,现任中国指数研究院常务副院长。

  对于举国关注的房地产市场,专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言,而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一,中国指数研究院(下文称“中指院”)对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上,它目前的分支机构遍布主要大中城市,其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数,被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。

  对于举国关注的房地产市场,专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言,而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一,中国指数研究院(下文称“中指院”)对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上,它目前的分支机构遍布主要大中城市,其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数,被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。

  “我们希望用数字帮大家总结一年一度的市场变化,同时我们也希望用数字,特别是用我们的模型来预判未来一年的市场趋势。” 在2015年中国房地产市场发展形势报告会上,中指院常务副院长黄瑜开门见山地说。不久前,中指院发布的数据显示,2015年1月,全国百城房价环比在经历了连续8个月的下跌后,出现了微涨。围绕房价“回正”的话题,黄瑜接受了环球人物杂志记者的专访。

  环球人物杂志:中指院有大量数据来自对全国重点城市的监测,这些重点城市有哪些?

  黄瑜:百城价格指数涵盖了一、二线城市和重点三线个:一线包括北上广深;二线个城市,主要是省会和计划单列市;三线个城市,主要是地级市。

  环球人物杂志:对于各地收集的信息,中指院通过什么方式进行分析,做出预判?

  黄瑜:相对于国内很多学者的市场感知和经验,中指院更多是用数据和模型对市场进行分析和判断,像“中国房地产中长期发展动态模型”就包括了6个方程和22个模块。模型预判不仅包括房地产市场本身的供求因素,还包括与房地产相关的宏观经济水平、政策等,对这些我们也会做一些关联分析。对于宏观经济,我们会做一些相关假设,如GDP增长,在综合考量各经济机构的研究成果后,我们假设一个增长率,同时假设货币环境整体稳健、政策干预比较少、胜利彩票:房地产逐步回归市场化,在这个大背景下,我们会把长期以来的数据进行系统分析,对整个市场进行一个预判。

  环球人物杂志:由此得出的房价指数能否预测楼市发展趋势?老百姓研究房价指数对个人买房有指导作用吗?

  黄瑜:房价指数的主要作用是反映一定时期内房屋价格的变动程度和趋势。由于房价变化的根本原因在于供求关系的变化,因此在某种程度上,房价指数也能反映房地产市场未来走向,如中国房地产指数系统即被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。房价指数除了对政府部门、研究机构等专业机构具有重要意义外,对普通老百姓也具有重要的指导作用,因为房价指数简单明了,能够帮助普通居民及时了解房价变化情况,所以能对个人买房置业提供有效参考。

  环球人物杂志:中指院的数据显示,2015年1月全国百城房价在连续8个月下跌之后首次回正,目前的均价是多少?

  黄瑜:2015年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平方米;环比在经历连续8个月下跌后止跌,微涨0.21%。另外,北京、上海等十大城市新建住宅均价为18990元/平方米,环比止跌上涨,涨幅为0.59%。

  黄瑜:价格回正主要有几个方面的原因:首先,成交量方面,2014年四季度以来,主要城市需求平稳释放,去年底成交量“翘尾”,12月成交量达2010年以来单月最高水平,楼市预期逐步转好;其次,供应方面,因春节临近,主要城市推盘量有所减少,短期内主要城市库存压力稍有缓解;再次,政府方面,李克强总理首次就房地产市场表态,积极肯定了行业中长期发展的重要性,市场信心有所增强;最后,企业策略方面,企业年初的业绩压力较为缓和,部分楼盘优惠力度相对2014年底减弱。

  环球人物杂志:从数据看,不同地区、各线城市的房价是否出现分化的趋势?对一线城市居民来说,现在是买房的好时机吗?

  黄瑜:2015年1月不同地区及各线城市房价均表现分化。从不同区域看,珠三角和环渤海房价环比上涨,涨幅分别为0.13%和0.17%,长三角地区房价环比小幅下跌0.06%;从各线城市看,一线城市房价环比全部上涨,平均涨幅0.78%,二、三线城市房价环比下跌,跌幅分别为0.1%和0.2%。

  从地价来看,一线城市一直以来都是品牌房企关注的热点区域,住宅用地成交楼面均价持续走高,未来随着货币政策不断放宽,一线城市房价将面临一定上涨压力;从库存来看,一线城市库存压力较小,长期看主要是供应不足的问题,目前一线年四季度以来需求逐步释放,库存压力不大。对于一线城市居民来说,现在不失为买房的好时机。

  环球人物杂志:中国楼市一直有“金九银十”的说法,根据中指院的数据,这种说法有数据支持吗?

  黄瑜:通常而言,“金九银十”指的是每年9月、10月为传统楼市旺季。从成交及价格数据看,“金九银十”有一定道理,但并不十分准确。具体来看,成交方面,根据50个重点城市交易数据显示,近5年来,除2011年外,其他年份9、10月的成交量虽然明显超过当年均值,是成交小高峰,但都未达到年内最高点。

  再看价格方面,根据百城价格指数,近5年来,仅有2010及2013年新建住宅均价在9、10月涨幅明显提升。2011及2014年甚至出现下行趋势。

  黄瑜:价格波动的季节性、周期性规律并不明显。成交方面有一定规律,如年中、年底企业冲业绩的推盘高峰,“金三银四”及“金九银十”,成交量会出现一定幅度上涨,7、8月及1、2月的春节假期成交量较为缓和。总体来说,房价的变化主要受供求、政策、市场预期等多重因素影响,季节性、周期性规律相对不明显。

  黄瑜:从我们模型预判的价格来看,整体市场价格还有继续下跌的趋势。2015年的市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来,受早期拿地、新开工量较大影响,市场供应量增加,但需求入市放缓,在供大于求的压力下,房价结束2013年的快速上涨趋势,全年销售均价基本平稳。2015年全国市场仍面临高库存压力,去库存是主基调,预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%—2%之间。2月28日,中指院发布了2月的百城价格指数,新建住宅平均价格环比小幅下跌0.24%。

  黄瑜:不同城市房价未来走势将继续呈现分化局面。从2014年10—12月的短期成交表现看,一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感,潜在购房需求仍较旺盛,同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高,若2015年货币环境进一步调整,一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。

  少数热点二线城市同样存在大量购房需求,库存压力减轻后房价走势或接近一线城市,但多数二线城市价格将相对平稳。大多三、四线城市市场需求在早期透支,库存压力较大,房价或将继续下行。

  黄瑜:首先市场已经发生变化,由原来的高增长逐步进入平稳增长期。2015年到2020年,整个增速还会下一个台阶,进入一个缓慢增长的过程,企业要调整发展速度,让增速趋缓,这是房地产的新常态。另一方面,去库存是有压力,但并不是说下个阶段一点市场都没有。不同的城市表现不一样,一线城市的市场空间还是比较大的,不仅现实供应不足,未来供应也不是那么多,潜在的需求非常旺盛。我们原来做过一些城镇化研究的相关课题,无论是大城市对GDP的贡献比例、人口的聚集性占比,还是面积占比,北京、上海跟纽约、东京等国际大都市还差得很远,所以这些大城市、大都市圈的潜力还是非常大的。

  国企腐败程度之所以比国家机关更严重,这是由国企的性质决定的。相对于民企私企而言,它的所有权是“国家”(全民的),它的负责人充其量是职业经理人。企业的兴衰存亡,对他们没有那么强的利害关系。

  其实,“向富人征税”的理念在法理上讲,符合权利义务统一的精神。美国思想家爱默生曾说,“税收与你获得的得益如影随形。”富人或者高收入者在这个体制中获得了高收益,应当向社会做出更多更大的贡献。

  教育部基础教育一司司长王定华在政协会议教育界别的小组讨论会上,回应关于教育经费没有花完问题时称,2014年全国各级财政预算共安排教育经费2.4万亿元,实际支出是2.29万亿元,确实有1千多亿元没有花完。

  嫖宿幼女被以强奸罪判刑,这是国内首例,破冰意义自不待言。不少网友仍不满意,认为量刑5年称不上“从重处理”。其实,不必太过纠缠量刑长短,更应该将目光聚焦于此案意义以及如何废除嫖宿幼女罪。

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